L’ANGOLO DELL’ARCHITETTO: L’abc della ristrutturazione

Solitamente è meglio ristrutturare o comprare una nuova casa?

Non è possibile dare una risposta univoca al quesito; la decisione se ristrutturare una casa o comperarne una nuova deve essere ponderata tenendo conto di diversi fattori quali la possiblità economica (posso acquistare una casa nuova o mi devo limitare a qualche piccolo intervento in quella già in mio possesso?), la convenienza economica (Vale la pena spendere “x” per sistemare la mia casa o è meglio venderla e aggiungendo una differenza prenderne un’altra?), il contento familiare (sono single, mi devo sposare, mi servono posti in più), il contesto urbanistico (mi piace la zona in cui sto ora; voglio più luce, più aria, voglio più servizi). Tendenzialmente prima di partire in quarta con un’idea è consigliabile quindi cercare di valutare più elementi possibili ed appoggiarsi ad un professionista fidato (e che non tiri l’acqua al proprio mulino) che potrà consigliare su alcuni aspetti che generalmente il committente/compratore non valuta.

Scelgo di ristrutturare una casa di mia proprietà. Quali saranno i primi passi da fare?

Il primo passo è rivolgersi ad un tecnico di fiducia (come trovarlo? Chiedete ad amici e parenti che hanno fatto lavori di ristrutturazione, se si sono trovati bene con il professionista; se così è contattatelo senza affidarvi al primo che trovate su internet. Ricordate che il nome altisonante o lo studio noto non sono sempre sinonimo di affidabilità, puntualità e cura del cliente). Perché rivolgersi sempre ad un tecnico preparato? Perché oltre a redigere tutte le pratiche autorizzative necessarie, il progetto, il computo metrico, la direzione lavori, è in grado di rendere l’intervento urbanisticamente e catastalmente completo, questo in modo che al momento di un’eventuale vendita, affitto, successione, non ci siano problemi di abusi (spesso, ma non sempre, sanabili con altre pratiche comunali e relative sanzioni) o multe per mancate variazioni catastali. Incaricato il tecnico, il passo successivo è capire le proprie necessità e la propria disponibilità economica in modo da poter dare le indicazioni al professionista che in base alle indicazioni, elaborerà un progetto preliminare.

Quale documentazione dovrò produrre? 

Dipende dal tipo di intervento. Per una manutenzione ordinaria basta una pratica di edilizia libera; per la manutenzione straordinaria (spostamento, costruzione o demolizione di murature, apertura di porte etc.) è generalmente necessaria una comunicazione di inizio lavori (C.I.L.) a cura del tecnico: rispetto all’edilizia libera, la documentazione da produrre è più corposa ma così come la pratica prima citata, permette di iniziare i lavori il giorno dopo consegnata all’ufficio tecnico comunale, senza attendere atti autorizzativi. Quando gli interventi riguardano parti strutturali o delle facciate, si deve redigere una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (S.C.I.A.); la differenza sostanziale rispetto alle comunicazioni precedenti è che questo titolo è sottoposto al vaglio dell’ufficio tecnico comunale che entro 30 giorni dal deposito della stessa, può esprimersi in maniera negativa su una parte o sulla totalità dell’intervento, negando l’autorizzazione o interrompendo il periodo di 30 giorni per esprimersi, per chiedere eventuali delucidazioni o integrazioni al tecnico. Attenzione, il fatto che l’ufficio tecnico possa intervenire, non obbliga il committente ad attendere il silenzio assenso decorsi i 30 giorni; i lavori possono essere incominciati il giorno dopo (ma con il rischio di vedersi contestare interventi magari già realizzati). Per interventi più invadenti (sopraelevazioni, variazioni di sagoma e volume del fabbricato, ampliamenti) sono presenti la SUPERDIA e il Permesso di Costruire; qui le cose si complicano in quanto generalmente la documentazione completa della pratica consta di diverse relazioni ed autorizzazioni (la prima che mi viene in mente è il deposito dei calcoli strutturali presso gli uffici ex genio civile) e soprattutto di un atto autorizzativo dell’ufficio tecnico come nel caso del Permesso di Costruire. Qualsiasi intervento iniziato prima del rilascio del permesso di costruire da parte del Comune (e relativa Inizio Lavori comunicata dal Direttore dei Lavori) è di fatto un abuso edilizio. E’ da ricordare inoltre che per qualunque lavoro eseguito che vari in qualche modo la planimetria o la volumetria dell’immobile (compreso lo spostamento di finestre, muri interi o esterni, costruzione di muri etc) è necessaria la variazione catastale entro 30 giorni dal termine dei lavori, pena una sanzione di circa 1200 euro (ridotta a circa 400 euro se pagata entro 60 giorni dalla notifica). Se l’intervento si limita ai serramenti, alla coibentazione di parti di solaio, pavimento o muratura, la sostituzione del generatore di calore, la variazione catastale non è necessaria ma è obbligatoria la redazione dell’Attestato di Prestazione Energetica (o la redazione dello stesso ma aggiornato con la nuova configurazione). L’Attestato è necessario anche quando si ha un aumento o diminuzione di superficie calpestabile e volume riscaldato, aperture o murature verso l’esterno o zone non riscaldate ed inoltre in caso di passaggio di proprietà o affitto.

Quanto tempo mi porterà via la parte burocratica? Ad esempio: volendo trasferirmi a casa per la fine del 2016, quando dovrò far partire tutto l’iter?

Dipende da molti fattori come la serietà e celerità del tecnico (e relativi soggetti coinvolti come geologo, ingegnere strutturale etc.) a cui è affidata la pratica comunale, ma anche dall’apparato burocratico comunale, provinciale (ed in alcuni casi addirittura regionale). L’architetto che avete incaricato può essere celere e predisporre tutta la documentazione, ma se questa una volta depositata necessita di un atto di assenso (come un Permesso di Costruire o un parere dell’Ex Genio Civile) possono anche passare mesi a causa dell’inerzia della pubblica amministrazione. Tendenzialmente per le pratiche ove non è necessario un atto autorizzativo, il tutto è nelle mani del tecnico scelto.

-A cura dell’ Architetto Alessandro Di Ubaldo

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